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華翔創業園老舊廠房利用開發案例研究
http://www.833669.tw 時間:2020-12-08 15:41:14 來源:衡陽弘湘國投
     

 

■衡陽弘正國有資產管理有限責任公司 陳章鴻

  摘要:衡陽市是全國26個老工業基地之一,擁有數量眾多的工業遺存,其中大部分是老舊廠房。華翔創業園位于該市中心城區,2010年以來, 園區引進民營資本,對老舊廠房進行開發利用,改造成為集體育健身、文化娛樂和餐飲住宿為一體的“文體街區”,既為周邊社區居民提供了豐富的文化體育服務,又盤活了國有存量資產,其成功的實踐與有益的啟示是本文研究的主要內容。

  關鍵詞:文體街區、社區體育中心、老舊廠房利用、全民健身

  衡陽市是全國26個老工業基地之一,隨著城市經濟結構的轉變,曾經輝煌的門類齊全眾多工業企業,逐漸被改革的洪流所淘汰,老舊廠房成為一種既有地理位置優勢、又處于廢棄閑置狀態的存量資產。如何開發利用老舊廠房,讓它們重新煥發活力,服務于城市建設和居民生活,華翔創業園通過10年的探索,利用老舊廠房打造體育健身“文體街區”,無疑是一條值得地方政府應該重視,并予以積極地引導的全新模式。

  一、園區發展現狀

  華翔創業園位于衡陽市天馬山南路1號,占地約33畝,老舊廠房面積約1.25萬平方米,緊鄰解放路核心商圈,周邊除醫院、學校外,還有大量居民小區。創業園是以扶持和孵化文體小微企業創業和辦公為主,綜合文化餐飲、廣告創意等多功能的“文體街區”。創業園適當保持了60年代老舊廠房原有風貌,引進民營資本加以改造利用,成為本地頗有名氣的“文體街區”。2015年以來連續被評為省級優秀園區。

  目前入駐企業28家,從業人員977人,年商貿收入1.18億元。

  二、園區創新實踐

  1.準確把握市場需求。創業園抓住市場機遇,發揮老舊廠房巨型、大跨交互型空間特性和地理位置優勢,先后引進佳運體育公園、羽都球館等民營企業入園,保留廠房中有風貌價值的建筑,與“10分鐘健身圈”社區體育健身結合,建設適應于社區體育健身的“文體街區”。這既保護、傳承始于上世紀60年代的工業文化記憶,也提升、優化了周邊社區體育健身環境。

  2.敏銳發現政策指向。雖然省、市相關實施細則尚未下發,華翔創業園敏銳發現了文件中鮮明的政策導向,并以此確定了創業園發展方向和規劃,將有限的資源逐步集中于體育健身產業,同時配套文化休閑和餐飲服務,形成一個集社區居民體育健身、文化休閑為一體的“文體街區”。

  3.多元活動豐富服務內容。圍繞不同服務對象的不同需求,園區與入駐企業開展了豐富多彩的園區活動。多元化、針對性強的園區活動,為園區、入駐企業和周邊社區居民搭建了一個開放的互動交流平臺,深化了園區、入駐企業和周邊社區居民之間的關系,營造出創業園“文體街區”獨有的人文氛圍。

  4.深度融合拓展服務范圍。園區緊緊抓住黨的建設這個國有企業發展的“根”和“魂”,投入70多萬元建設標準化黨建陣地。實現了黨組織覆蓋所有入駐企業,并發展入駐企業業主進入園區黨組織,共同謀求發展。重點開展入駐企業員工教育培訓,創新思政課形式、豐富思政課內容,把入駐企業員工個人職業技能提升、職業生涯規劃提升和思想政治教育提升相結合。把整個園區打造為一個黨的建設與入駐企業經營深度融合的“雙創基地”。

  5.聚焦提升深耕服務主業。園區把佳運體育公園、羽都球館等入駐企業定位為體育健身服務提供商。為此聚焦提升服務質量,擴大企業知名度,積極推進體育和健身交流活動和賽事。在通過各類賽事和交流活動提升知名度和人氣的基礎上推出青少年羽毛球、籃球和乒乓球培訓;社區居民和城市白領瑜伽健身等延伸服務。

  三、園區存在問題

  1.政策和土地的制約。老舊廠房改造為體育健身場地相關政策地方政府尚未細化,由于城市建設規劃而拆遷、動遷等不確定因素也帶來的經營風險,無論園區還是入駐企業,對下一步發展底氣不足,缺乏長遠規劃。同時老舊廠房一般為政府劃撥用地,用地權屬單位較為復雜,用地性質制約了民營資本在老舊廠房改造體育設施上的投入。

  2.改造技術規范的制約。老舊廠房改造體育設施缺乏相應技術標準,自行進行改造工程建設可能存在規劃技術規范、外部結構、消防環保等隱患。

  3.融資、資本進入和退出的制約。園區小微企業資金籌集途徑一般為銀行、非銀行金融機構、企業等其它單位和個人、自身積累,園區內體育健身類小微企業不僅規模小,且大多是輕資產企業,經營對流動資金的依賴程度偏高,卻又缺少銀行融資所必需的土地、廠房等可抵押的有效資產,造成“融資難、融資貴”。小微企業規模較小,自身收益規模小,積累不足,抗風險能力較弱,特別是在疫情期間尤為突出。

  四、園區實踐啟示

  1.是有效盤活國有存量資產的途徑。老舊廠房持有者一般為國有企業,如何盤活存量資產,就需要國有企業高度重視老舊廠房改造,充分認識到老舊廠房改造在“穩投資、穩增長”中的重要作用。特別是在新冠疫情常態化防控的新形勢下,改造利用好老舊廠房,就是盤活用好國有企業閑置資源。

  2.是有效提高體育服務供給的途徑。園區優先將老舊廠房用于體育健身、餐飲服務和文化休息等與周邊居民日常生活相關的產業,完善了居民生活配套功能,滿足了居民個性化體育需求,成為破解社區居民體育健身“去哪兒”有效途徑 ,助力全民健身戰略實施。

  3.是匯集國有民營企業優勢的途徑。園區吸引民營資本參與老舊廠房改造利用,既放盤活了國有存量資產,放大國有資本影響力,形成市場化經營機制,又促進體育健身產業產權多樣化,充分發揮國有企業在資本、人才等方面的優勢,發揮民營企業在體制機制、適應市場能力等方面的優勢,實現老舊廠房改造后的最大化利用。

  對老舊廠房利用開發涉及到經濟、生活和社會多個方面,華翔創業園模式有別于以“政府主導、開發商投資實施”的自上而下的單一運作模式,而是在市場中探索,逐漸引進民營資本形成一個服務周邊社區群眾的“文體街區”。它的成功說明采取差異化的、自下而上的老舊廠房利用模式,應該受到重視,并予以積極地引導。

  參考文獻:

  [1]陳杰.衡陽市籃球產業發展的現狀與對策研究,當代體育科技,2019年第014期

  [2]張 鳳.利用舊廠房打造體育中心的理性思考與發展策略研究,武漢商學院學報, 2018年(第32卷)第2期
 
     
     
     
     
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